跨地域發(fā)展拖累主場(chǎng)優(yōu)勢(shì) 押寶會(huì)展造血求存
日期：2016-04-28 14:26:46 / 人氣：
北辰實(shí)業(yè)1997年在北京注冊(cè)成立，同年在香港發(fā)行H股(HK.0588)掛牌上市。2006年公司15億股A股(SH.601588) 在上海證券交易所掛牌上市，成為國(guó)內(nèi)第一家A+H股地產(chǎn)類上市公司。
從歷史來(lái)看，北辰的發(fā)展和屢次國(guó)家重大會(huì)議事件密不可分。北辰集團(tuán)的前身受北京市政府的委托于1986年開(kāi)始建設(shè)亞運(yùn)村，借助北京亞運(yùn)會(huì)、世界婦女大會(huì)、國(guó)際郵聯(lián)大會(huì)、乃至北京奧運(yùn)會(huì)等國(guó)際重大會(huì)議事件及跨洲級(jí)活動(dòng)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展擴(kuò)張。
現(xiàn)如今京北“亞奧商圈”的形成，可以說(shuō)與北辰密不可分。北辰商業(yè)在上世紀(jì)90年代北京亞運(yùn)會(huì)后一直是集團(tuán)業(yè)務(wù)的標(biāo)桿，北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店是京北最早的百貨店。這也使得亞奧區(qū)域隨后成為京城知名的富人區(qū)之一，大量的常住人口形成了強(qiáng)大穩(wěn)定的消費(fèi)力量。
或許是意識(shí)到一線城市“蛋糕”恐有瓜分完的一天，北辰邁出了“艱難”的一步：2007年，北辰實(shí)業(yè)以92億元拿下長(zhǎng)沙地王曾轟動(dòng)一時(shí)，標(biāo)志這個(gè)深耕北京的房企開(kāi)啟了跨地域發(fā)展步伐。
不過(guò)，事后證明也正是當(dāng)年這一步棋，使得北辰在接下來(lái)幾年受此拖累導(dǎo)致發(fā)展滯后。不僅如此，在其大本營(yíng)北京，北辰似乎也開(kāi)始失去主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，尤其體現(xiàn)在土地市場(chǎng)上幾乎可以說(shuō)“顆粒無(wú)收”。另外，北辰旗下的商業(yè)物業(yè)也已連續(xù)幾年處于虧損狀態(tài)。
當(dāng)下，孤注一擲的北辰實(shí)業(yè)決心押寶“會(huì)展業(yè)”轉(zhuǎn)型，寄望造血求存。
凈利潤(rùn)連續(xù)下滑
從近三年的業(yè)績(jī)看，北辰實(shí)業(yè)凈利潤(rùn)連續(xù)下滑。
3月30日，北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司發(fā)布公告稱，2015年，集團(tuán)收入上升15.28%至約人民幣71.86億元；截至2015年12月31日止年度，所有者應(yīng)占利潤(rùn)較去年同期下降2.48%至約人民幣7.61億元。
北辰實(shí)業(yè)稱，營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)是受發(fā)展物業(yè)可結(jié)算產(chǎn)品面積增加以及投資物業(yè)（含酒店）經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提升的影響。而受投資物業(yè)公平值變動(dòng)收益較去年下降的影響，公司除稅前利潤(rùn)、本公司所有者應(yīng)占利潤(rùn)分別下降14.29%、2.48%，為人民幣13.45億元和人民幣7.61億元。
往回看，北辰實(shí)業(yè)2014年?duì)I業(yè)收入約62.34億元，相較于2013年底55.05億元，增長(zhǎng)13.24%；但歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)卻從2013年約6.65億元，降至2014年約5.31億元，下滑幅度超20%。這意味著，北辰實(shí)業(yè)連續(xù)兩年?duì)I業(yè)收入和盈利出現(xiàn)“倒掛”。
北辰實(shí)業(yè)在公告中表示，截至2015年期末，公司已進(jìn)入北京、長(zhǎng)沙、武漢、杭州、成都、南京、蘇州、合肥、廊坊等9個(gè)城市，初步形成了華北、華東、中部及西南等多板塊格局，2015年實(shí)現(xiàn)新增土地儲(chǔ)備12宗，總建筑面積約211萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積約130萬(wàn)平方米。
記者注意到，2015年北辰實(shí)業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量金額為-31.61億元，同比下跌151.83%；2013年到2015年則分別約11.34億、-12.55億和-31.61億元，這意味著，北辰實(shí)業(yè)近兩年來(lái)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~均為負(fù)，且成倍遞增。
此外，2015年，受可結(jié)算產(chǎn)品面積增加的影響，北辰實(shí)業(yè)發(fā)展物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣45.27億元（含車位），同比上升22.05%，除稅前利潤(rùn)為人民幣7.16億元，同比上升4.21%。發(fā)展物業(yè)實(shí)現(xiàn)開(kāi)復(fù)工面積276萬(wàn)平方米，竣工面積53萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)合同金額和銷售面積分別為人民幣73.4億元（含車位）和61萬(wàn)平方米。
而投資物業(yè)（含酒店）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣23.22億元，同比上升9.94%，在不考慮利息費(fèi)用分?jǐn)偟那闆r下，實(shí)現(xiàn)除稅前利潤(rùn)人民幣6.80億元，同比上升22.45%。
北辰實(shí)業(yè)稱，2016年公司發(fā)展物業(yè)預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)新開(kāi)工面積243萬(wàn)平方米，開(kāi)復(fù)工面積466萬(wàn)平方米，竣工面積88萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)銷售90萬(wàn)平方米，簽訂合同金額（含車位）人民幣118億元。
主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)漸失去？
眾所周知，2007年以前，北京是北辰實(shí)業(yè)的唯一大本營(yíng)，公司在北京形成了發(fā)展物業(yè)、投資物業(yè)和商業(yè)物業(yè)三足鼎立的發(fā)展格局。
在北辰拿下長(zhǎng)沙地王后，開(kāi)始啟動(dòng)“立足北京，發(fā)展全國(guó)”的戰(zhàn)略布局。2009年~2010年，因北辰實(shí)業(yè)大力發(fā)展土地資源，不斷向京外拓展。其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率偏低，且不說(shuō)遠(yuǎn)落后于保利、萬(wàn)科，就連包括北京市在內(nèi)的國(guó)內(nèi)眾多房企都相差很多。諸如首開(kāi)股份、首創(chuàng)置業(yè)、金融街等在2012年銷售額分別為170億、133億、200億。而北辰在市場(chǎng)中始終處于較低水平，這也表明了企業(yè)的發(fā)展物業(yè)銷售業(yè)績(jī)下滑明顯。
有知情人士表示，其中原因主要是北辰實(shí)業(yè)受累長(zhǎng)沙三角洲項(xiàng)目所致，這一項(xiàng)目沉淀了大量資金，從而降低了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。據(jù)了解，長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)間為2008年，預(yù)計(jì)2015年竣工，預(yù)計(jì)總投資221.39億元。其它項(xiàng)目從開(kāi)工到竣工或預(yù)竣工時(shí)間不過(guò)兩三年，只有長(zhǎng)沙北辰三角洲項(xiàng)目竣工時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8年。
將更多的資金“押寶”在長(zhǎng)沙項(xiàng)目，顧此失彼，北辰逐漸失去北京的主場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。
北京市國(guó)土資源局官網(wǎng)顯示，2010年，北辰實(shí)業(yè)通過(guò)招標(biāo)的方式，以高價(jià)12.56億元摘得北京順義居住地塊；2014年10月13，當(dāng)代北辰聯(lián)合體以12.6億元的總價(jià)摘得順義前進(jìn)新城住宅地塊，溢價(jià)率40%。這是北辰實(shí)業(yè)數(shù)年間僅有的兩次在北京斬獲的土地。
值得玩味的是，目前北辰在售的最新項(xiàng)目北辰紅橡墅，根據(jù)記者查詢北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站了解到，其注冊(cè)案名為長(zhǎng)河花園。而另?yè)?jù)紅橡墅售樓人員透露，早期開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)河玉墅與紅橡墅都是北辰實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)，均處于同一地塊。
北京市住建委官網(wǎng)截圖
“從戰(zhàn)略上來(lái)講，肯定不會(huì)放棄北京市場(chǎng)。從發(fā)展上來(lái)講，雖然近幾年在北京沒(méi)有獲得地產(chǎn)方面的新增土地儲(chǔ)備，但原有的土地儲(chǔ)量總量延續(xù)到目前在售在建的項(xiàng)目還有四個(gè)。”北辰實(shí)業(yè)股份有限公司總經(jīng)理曾勁坦言，如今在北京拿地很困難，包括萬(wàn)科等大房企。每平方米的樓面地價(jià)基本在3~4萬(wàn)/平，都是“面粉比面包貴”現(xiàn)象，地價(jià)比周邊現(xiàn)時(shí)的房?jī)r(jià)都高，房企在拿到土地后又積極又謹(jǐn)慎。
“但是我們還是會(huì)持續(xù)在北京發(fā)展的步伐，這點(diǎn)沒(méi)有任何改變。”曾勁稱。
北辰公告中提到，土地價(jià)格的快速上漲可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)面臨利潤(rùn)空間被壓縮的風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)，由于高地價(jià)向售價(jià)的傳導(dǎo)，一方面可能引發(fā)未來(lái)高端項(xiàng)目的集中入市，市場(chǎng)銷售風(fēng)險(xiǎn)提升，另一方面如果房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期無(wú)法有效遏制，部分城市房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策不排除有轉(zhuǎn)向緊縮的可能性，或?qū)⒃鎏矸康禺a(chǎn)市場(chǎng)中短期走勢(shì)的不確定性，可能對(duì)公司的穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)、土地儲(chǔ)備和房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
押寶會(huì)展造血求存
除發(fā)展物業(yè)之外，北辰實(shí)業(yè)的商業(yè)也面臨著不小的問(wèn)題，旗下的零售商業(yè)物業(yè)營(yíng)業(yè)收入逐年負(fù)增長(zhǎng)，對(duì)總體營(yíng)收貢獻(xiàn)微乎其微。
北辰實(shí)業(yè)發(fā)展的“三駕馬車”
公告顯示，受市場(chǎng)環(huán)境影響，商業(yè)物業(yè)利潤(rùn)占三大板塊利潤(rùn)比例較去年同期下降1.7%。而在2014年，其商業(yè)物業(yè)利潤(rùn)占三大板塊利潤(rùn)比例為0.4%，較2013年同期下降0.25個(gè)百分點(diǎn)。2015年，北辰實(shí)業(yè)商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.87億元，營(yíng)業(yè)收入比去年減少19.58%。
商業(yè)板塊曾經(jīng)一直是北辰集團(tuán)業(yè)務(wù)的標(biāo)桿。北辰購(gòu)物中心亞運(yùn)村店是京北最早的百貨店，1994年率先躋身北京億元商場(chǎng)行列，1997年最高銷售額達(dá)到12億元，利潤(rùn)6000余萬(wàn)元，年均投資回報(bào)率始終保持在30%左右。
不過(guò)，如今的北辰商業(yè)板塊業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)似乎已成“雞肋”，且呈持續(xù)的態(tài)勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士分析，北京商業(yè)零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)毛利率下降，此外，電商也對(duì)傳統(tǒng)零售沖擊明顯，這也是北辰商業(yè)表現(xiàn)低迷的原因。
隨著房地產(chǎn)及商業(yè)的低迷，北辰未來(lái)還能依靠什么造血？北辰給出的答案是：會(huì)展業(yè)。
2015年年底，北辰實(shí)業(yè)成立了一家會(huì)展集團(tuán)公司，以專門發(fā)展公司的會(huì)展業(yè)務(wù)。北辰方面稱，面對(duì)市場(chǎng)變化，公司積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，創(chuàng)新發(fā)展思路，一方面，利用投資物業(yè)（含酒店）聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)的業(yè)態(tài)綜合優(yōu)勢(shì)和地處亞奧核心區(qū)域的地理優(yōu)勢(shì)，加大營(yíng)銷推廣力度，推進(jìn)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，提升企業(yè)運(yùn)行效率；另一方面，借助北辰會(huì)展集團(tuán)應(yīng)勢(shì)而生的良好契機(jī)，持續(xù)推進(jìn)“低成本擴(kuò)張、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、新經(jīng)濟(jì)支撐、高端服務(wù)業(yè)發(fā)展”這一戰(zhàn)略發(fā)展方向的重要探索。
數(shù)據(jù)顯示，2015年，投資物業(yè)（含酒店）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入人民幣 232,201.7 萬(wàn)元，同比上升 9.94%，在不考慮利息費(fèi)用分?jǐn)偟那闆r下，實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)人民幣68,026.6 萬(wàn)元，同比上升 22.45%。
“北辰在原來(lái)的六大傳統(tǒng)實(shí)體會(huì)展業(yè)基礎(chǔ)上，開(kāi)始創(chuàng)新會(huì)展業(yè)的發(fā)展。”曾勁說(shuō)，“以 6 家實(shí)體公司注為發(fā)展平臺(tái)，推進(jìn)實(shí)施包括加快會(huì)展、酒店的品牌經(jīng)營(yíng)和管理輸出、挺進(jìn)會(huì)展研發(fā)、教育、培訓(xùn)與行業(yè)交流、實(shí)現(xiàn)會(huì)展+互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的融合發(fā)展和開(kāi)拓會(huì)議展覽的主辦及承辦在內(nèi)的 4 大業(yè)務(wù)體系，并將根據(jù)市場(chǎng)變化、行業(yè)趨勢(shì)和新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)務(wù)、新技術(shù)的發(fā)展與變革，積極探索任何可能的創(chuàng)新業(yè)務(wù)和培育業(yè)務(wù)，最終實(shí)現(xiàn)“6+4+N”的業(yè)務(wù)模式。”
面對(duì)新經(jīng)濟(jì)、新形勢(shì)下市場(chǎng)的變革，公司積極研究行業(yè)變化趨勢(shì)，深度挖掘圍繞各類需求所衍生的服務(wù)經(jīng)濟(jì)，并將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)“會(huì)展+互聯(lián)網(wǎng)”、健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)。北辰公告表示，雖然在政府積極引導(dǎo)、大力發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)的背景下，上述產(chǎn)業(yè)具有良好的發(fā)展前景，但是公司目前尚缺乏運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)的開(kāi)展存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。
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